De wet geeft in artikel 5:20 BW dat ‘de eigendom van de
grond omvat, voor zover de wet niet anders bepaalt, (…) gebouwen en werken die
duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door
vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn
van eens anders onroerende zaak.’
Of een gebouw of werk duurzaam met de grond is verenigd
hangt af van de aard en inrichting daarvan. Wanneer de aard en inrichting naar
de maatschappelijke verkeersopvatting zodanig is om duurzaam ter plaatse te
blijven, is er sprake van duurzame vereniging met de grond en daarmee
natrekking.
-
-
Het is daarbij niet relevant of er een (technische)
mogelijkheid bestaat om het gebouw te verplaatsen of uit elkaar te halen. De
toets lijkt vrij eenvoudig maar in het verleden heeft het toch tot de nodige
discussie geleid. Zo heeft de rechtspraak inmiddels uitgewezen dat zowel een Portacabin
als een grafteken duurzaam met de grond zijn verenigd en door de natrekking als
onroerend kwalificeren.
-
-
De wet maakt onderscheid tussen twee vormen van natrekking: verticale
natrekking en horizontale natrekking. Verticale natrekking houdt in zijn meest
simpele vorm in dat een gebouw dat op een stuk grond staat daarbij gaat
behoren. (voorbeeld links).
Horizontale natrekking houdt in dat bestanddelen van een
onroerende zaak, zoals een kelder, uitbouw of een balkon die zich niet direct
boven (of onder) de eigen grond bevinden maar wel deel uitmaken van het gebouw,
nagetrokken worden als bestanddeel. (voorbeeld rechts)
-
-
Doorbreking van natrekking: het opstalrecht
Het opstalrecht geeft de mogelijkheid om op of boven een
onroerende zaak van een ander iets in eigendom te hebben of te verkrijgen. Denk
bijvoorbeeld aan een stacaravan op een perceel grond van de gemeente. Door het
vestigen van het opstalrecht wordt voorkomen dat de gemeente eigenaar wordt van
de stacaravan terwijl deze daar mogelijk ‘naar de maatschappelijke
verkeersopvatting is geplaatst om duurzaam ter plaatse te blijven’. Hiermee kan
dus in afwijking van de hoofdregel (natrekking) een scheiding van eigendom
plaatsvinden.
Het opstalrecht is in de vastgoedpraktijk een handzaam
middel bij meerlaagsgrondgebruik, zoals tunnelbouw, bruggenbouw en het
inrichten van stedelijke vastgoedprojecten.
Mathieu Vreeswijk
Geen opmerkingen:
Een reactie posten